Una pareja que no quiere ascensor y clientes de un bar que beben en los jardines de la comunidad, dudas del consultorio de vecinos
Noticia
Basado en hechos observados y verificados directamente por nuestros periodistas o por fuentes informadas.
Juan quiere saber si la comunidad puede quedarse, o al menos alquilar, unas plazas de garaje que siguen en propiedad de la constructora y de las que no hace uso ni saca rendimiento. Por su parte, Jorge recibe a diario desde hace casi un año en su plaza de garaje filtraciones de agua que le impiden usarlo. El asunto está en los tribunales y pregunta qué puede hacer para ‘recuperar’ su plaza.
Fiel a su cita con los lectores, el Colegio de Administración de Fincas de Madrid resuelve las dudas que tienen los lectores en materia de vivienda, muchas y con una temática muy variada. Las preguntas son contestadas por Patricia Briones, letrada y secretaria técnica de CAFMadrid,
Si tienes dudas sobre tu comunidad de propietarios o de vecinos, al comienzo de esta noticia tienes la caja para formular tus preguntas a nuestra experta.
JORGE | Tenemos una plaza de garaje que no podemos utilizar por culpa de filtraciones provenientes de jardines. Hay una gotera continua sobre ella que ha dejado de ser puntual para ser constante.
La comunidad fue entregada en 2020 y se ha denunciado a la constructora/promotora por defectos de construcción y por más que reclamamos a administrador y presidente una solución hacen caso omiso con la excusa de que está en la demanda y no se puede hacer nada hasta el juicio. ¿Qué podemos hacer para solucionar el problema? Llevamos cerca del año con la plaza inutilizada y sin soluciones.
La existencia de un procedimiento judicial contra la promotora o constructora no significa que la comunidad pueda dejar sin reparar indefinidamente un elemento común cuando la filtración continúa causando daños. La Ley de Propiedad Horizontal impone a la comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble, y esas actuaciones no tienen por qué esperar necesariamente a que termine el juicio.
Otra cuestión es que, al estar judicializado el defecto constructivo, convenga documentar muy bien cualquier intervención para no perjudicar la prueba del procedimiento. Puede ser necesario realizar previamente fotografías, informe pericial, acta notarial o cualquier otra actuación que recomiende el abogado que dirige el pleito. Pero preservar la prueba y adoptar medidas para detener el daño son cuestiones compatibles: lo que no parece razonable es mantener durante meses una filtración activa simplemente porque existe una demanda.
El propietario afectado debería requerir formalmente a presidente y administrador para que adopten medidas de conservación, aportando en su caso un informe técnico sobre el origen y urgencia de la reparación, y solicitar que la cuestión se trate en Junta. Además, si la plaza resulta realmente inutilizable durante un periodo prolongado, habría que estudiar también una eventual reclamación por los daños y perjuicios sufridos. Al existir ya un procedimiento judicial, cualquier actuación debería coordinarse con el abogado que lo esté tramitando.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
JUAN | En un edificio en el que hay plazas de garaje que no se vendieron y la constructora llevan 20 años sin pagar los gastos de la comunidad y no sabemos nada de la constructora, ¿la comunidad puede quedarse legalmente esas plazas de garaje? ¿O alquilarlas para ir quitando deuda?
No. El hecho de que el propietario lleve muchos años sin pagar las cuotas comunitarias no convierte a la comunidad en propietaria de las plazas. Mientras en el Registro de la Propiedad continúen perteneciendo a la constructora o a otra entidad, la comunidad no puede apropiárselas ni alquilarlas como si fueran suyas.
La vía correcta es identificar al titular registral y reclamar judicialmente las cantidades que todavía puedan exigirse. La Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento específico para reclamar las deudas comunitarias y permite que, dentro del procedimiento de ejecución, puedan embargarse bienes del deudor; eventualmente las propias plazas podrían llegar a subastarse.
Hay además una cuestión importante: que exista una deuda acumulada durante veinte años no significa necesariamente que puedan reclamarse ahora los veinte años completos, porque debe analizarse la prescripción y si ésta se ha interrumpido mediante reclamaciones anteriores.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
SERGIO | Los vecinos de mis padres quieren poner un ascensor y mis padres no están de acuerdo, pues viven en un primero y tienen 85 años. Tendría que desembolsar 250 € durante 12 años. Está claro que los pisos del 2º al 4º si tienen un beneficio si luego los quieren vender, pero mis padres no. ¿Hay alguna manera legal de hacer algo?
En este caso hay que partir del artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal. Si la instalación del ascensor ha sido solicitada para atender las necesidades de accesibilidad de una persona con discapacidad o mayor de 70 años y se cumplen los requisitos previstos en dicho artículo, la obra tiene carácter obligatorio y no necesita acuerdo previo de la Junta.
En ese supuesto, los propietarios están obligados a contribuir a su coste conforme a su coeficiente de propiedad, aunque no estén de acuerdo con la instalación.
Ese carácter obligatorio está sometido a un límite económico concreto: el importe que se repercuta anualmente a los propietarios, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el coste supera ese límite, la obra seguirá siendo obligatoria cuando el exceso sea asumido por quien la haya solicitado;
también será obligatoria cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad alcancen el 75 % de su importe. Además, el artículo 10.2 LPH establece expresamente que estas actuaciones obligatorias deben ser costeadas por los propietarios.
Por tanto, el hecho de que sus padres vivan en un primer piso, utilicen menos el ascensor o consideren que las plantas superiores obtienen un mayor beneficio no les exime del pago. Lo que debe comprobarse es si la instalación se está tramitando efectivamente por la vía del artículo 10.1.b y si la cantidad exigida respeta el límite de doce mensualidades ordinarias anuales. Si, en cambio, el ascensor se aprueba por la mayoría prevista en el artículo 17.2 LPH, la comunidad también queda obligada al pago, pero en ese caso no opera el límite de las doce mensualidades, pudiendo repercutirse el coste íntegro conforme al sistema de distribución que corresponda.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
PATRICIA | Tenemos un bar en uno de los bajos comerciales del edificio. No dispone de terraza y la entrada se encuentra en una zona ajardinada de acceso público a los portales. En los últimos meses, los clientes salen a la zona ajardinada (de mantenimiento de la comunidad de vecinos) a tomarse las cervezas y las consumiciones taponando el acceso a los portales y deteriorando los jardines.
¿Hay alguna manera, al formar parte de la comunidad de vecinos, de que se le pueda impedir o multar por permitir consumir en vía pública y entorpecer los accesos al edificio?
En primer lugar, es necesario determinar jurídicamente qué naturaleza tiene esa zona: puede ser un elemento común de propiedad privada abierto al uso público, una zona sometida a alguna servidumbre de paso o propiamente espacio de dominio público. Esa calificación es importante porque determinará tanto las facultades de la comunidad como las competencias del Ayuntamiento.
Si la zona pertenece a la comunidad, el titular del bar y sus clientes no tienen derecho a convertirla de hecho en una terraza vinculada al establecimiento si no existe título o autorización para ello, especialmente cuando se obstaculizan los portales o se deterioran jardines y otros elementos comunes. La comunidad puede requerir al propietario y, en su caso, al ocupante del local para que cese la utilización indebida y repare los daños causados; si la conducta reúne los requisitos del artículo 7.2 de la LPH, podría incluso plantearse la acción de cesación.
Lo que la comunidad no debería hacer es inventar unilateralmente una “multa” sin cobertura legal dado que, a estos efectos, carece de potestad sancionadora. Sí puede reclamar los daños acreditados y adoptar las acciones comunitarias correspondientes. Si además se está produciendo consumo en la vía pública, ocupación irregular del espacio o incumplimiento de las condiciones de la licencia del establecimiento, deberá ponerse también en conocimiento del Ayuntamiento o Policía Local para que actúen dentro de sus competencias.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
