Mapa de las zonas tensionadas de España: los municipios y ciudades que tienen limitado el precio del alquiler
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles el primero de los dos decretos aprobados por el Consejo de Ministros para contener la crisis de la vivienda que ha estallado en España tras el desahucio de Maricarmen Abascal, la mujer de 87 años que tuvo que dejar su piso del madrileño barrio de Retiro en el que había vivido durante más de siete décadas. El caso ha provocado una oleada de protestas y movilizaciones en diferentes puntos del país. El segundo decreto, que incluye la prórroga automática de los contratos de alquiler, está previsto que vea la luz este jueves. En cualquier caso, ambos se someterán este viernes a la votación de la Cámara Baja en un pleno extraordinario para su convalidación.
El primer decreto reúne un paquete de medidas como la suspensión de los desahucios a personas vulnerables hasta 2030, la prórroga extraordinaria de hasta dos años de determinados contratos de alquiler, restricciones a la compra de pisos por fondos de inversión, nuevas reglas para los alquileres de temporada y por habitaciones, incentivos fiscales al alquiler asequible y una línea pública de financiación al 0% para facilitar la compra de la primera vivienda, denominada TU CASA, con préstamos de hasta 50.000 euros. También se reforzarán las reglas en las zonas tensionadas, es decir, aquellos municipios en los que las administraciones han acreditado dificultades de acceso a la vivienda.
¿Cómo afecta el nuevo decreto a las zonas tensionadas?
El nuevo decreto mantiene el límite para los nuevos contratos: el alquiler inicial no podrá superar la última renta que hubiese estado vigente en la misma vivienda durante los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización correspondiente. Cuando el propietario sea un gran tenedor, además, entra en juego el límite más bajo que corresponda conforme al sistema estatal de índices de precios de referencia. La norma también permite aplicar el índice a pisos que no hayan estado alquilados durante los cinco años anteriores cuando así se haya establecido expresamente en la declaración de la zona.
El decreto también intenta cerrar algunas vías para sortear estos límites. En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de todos los contratos simultáneos de una misma vivienda no podrá superar la renta que tendría el contrato del inmueble completo. Pero, además, si está en una zona tensionada, deberá respetar los límites establecidos para estos territorios. A eso se suma que se regulan los alquileres temporales sucesivos: cuando se encadenen contratos sobre una misma vivienda, el incremento de los posteriores no podrá superar anualmente el valor del IRAV y, en las zonas tensionadas, deberán respetarse los límites de renta.
La normativa incorpora incentivos para los propietarios que alquilen sus viviendas de acuerdo con las condiciones fijadas. En los nuevos contratos, las reducciones fiscales sobre el rendimiento neto pueden llegar al 90% si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, y al 95% si el inquilino tiene entre 18 y 35 años. Además, los ayuntamientos de los municipios incluidos en zonas tensionadas pueden establecer un recargo del IBI para determinadas viviendas destinadas a alojamiento turístico: hasta el 50% de la cuota, que puede elevarse al 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a ese uso y al 150% cuando tenga cuatro o más. También podrán aplicar un recargo de hasta el 50% a viviendas residenciales permanentemente desocupadas.
Las zonas declaradas tensionadas en España
Las zonas declaradas de mercado residencial tensionado en España se concentran en cinco comunidades: Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Y es que son las propias autonomías las que deben solicitar esta declaración para poder aplicar las herramientas de contención de los precios previstas en la Ley de Vivienda. Pero no cualquier ciudad, pueblo o municipio puede pedirlo. Deben acreditar determinadas circunstancias, como que el coste medio del alquiler o la hipoteca —sumado a los gastos y suministros básicos— supere el 30% de la renta media de los hogares; o que el precio de compra o alquiler se haya encarecido en los últimos años.
Cataluña fue la primera comunidad en dar el paso. La declaración de zona tensionada comenzó a aplicarse en marzo de 2024, tras la entrada en vigor del Índice de Precio de Referencia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. En un primer momento, afectó a 140 municipios. Sin embargo, en octubre de ese mismo año, se incorporaron 131 localidades más. Pero el pasado mes de julio el Govern quiso dar un paso más. La declaración se prorrogó durante un año y el mapa pasó a incluir 302 municipios.
País Vasco cuenta ya con 18 municipios declarados. La primera fue la guipuzcoana Errenteria en enero de 2025. Le siguieron otros tres pueblos de la misma provincia: Lasarte-Oria, Zumaia e Irun. Lo pidieron en abril de ese mismo año, a la vez que Barakaldo, el primero de Vizcaya. A finales de julio, se incorporaron Donostia y la vizcaína Galdakao. En octubre se añadieron las otras dos capitales de provincia —Vitoria y Bilbao—, así como Astigarraga y Usurbil. Los siguientes fueron las localidades de Hernani, Lezo y Tolosa. Y los últimos: Pasaia, Zestoa, Arrasate y Basauri.
Navarra tiene 21 municipios declarados zona de mercado residencial tensionado desde julio de 2025, con una vigencia de tres años: Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta. Sin embargo, Galicia cuenta solo con dos ciudades: A Coruña y Santiago de Compostela. Asturias añadió en julio de 2026 varios barrios y núcleos de Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés y Gozón.
Consulta el mapa completo de las zonas tensionadas
Estas son todas las zonas declaradas de mercado residencial tensionado de España recogidas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a 30 de septiembre de 2026: