El alza de los precios desplaza la compra de viviendas hacia la periferia: las grandes urbes concentran menos de la mitad de las ventas
La subida continuada de los precios y las crecientes dificultades para acceder a una vivienda no han impedido que la compraventa de pisos se impulse hasta niveles no vistos desde los últimos coletazos de la burbuja inmobiliaria. Pero el mercado no es completamente ajeno a este encarecimiento. Los precios cada vez más altos en las grandes ciudades están empujando a los compradores hacia la periferia. Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla concentran menos de la mitad de las ventas que se registran en sus respectivas provincias. «Muchos prefieren irse a una ciudad a 20 o 30 minutos de la capital o de su trabajo que pagar los precios que hay en las grandes ciudades. Ya no porque no quieran, sino porque no pueden», reconoce Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei).
Según la última Estadística Registral Inmobiliaria publicada recientemente por el Colegio de Registradores, entre julio y septiembre de se vendieron en España 174.384 viviendas, un 4,7% más que en el mismo periodo de 2024. Se trata del segundo mejor dato desde el tercer trimestre de 2007. La mayor parte de estas operaciones se concentraron en Andalucía, Cataluña, la Comunidad Valenciana y Madrid, que aglutinaron el 63,1% de las compraventas de todo el país y registraron respectivamente 34.601, 27.733, 27.578 y 20.081 operaciones. «Los resultados provinciales ratifican el buen comportamiento del mercado de compraventa, consolidando elevados niveles de actividad», añade el informe de los registradores, que identifica a Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Málaga, Murcia y Sevilla como las provincias más dinámicas, todas ellas por encima de las 6.000 transacciones en el último trimestre.
Pese a la buena marcha del mercado, al bajar al detalle el panorama presenta algunos matices. Los datos del Colegio de Registradores apuntan a que la compraventa de viviendas está perdiendo peso en las capitales de provincia con respecto a las zonas limítrofes. En el último trimestre, en 31 provincias se ha registrado un descenso en las operaciones de la ciudad cabecera en comparación con el conjunto de la demarcación territorial, frente a 19 capitales que han ganado cuota de mercado. Palencia, Cuenca y Segovia son las que más peso han perdido. Estas ciudades aglutinaron respectivamente el 46,9%, 24,9% y 26,8% de las compraventas registradas en sus respectivas provincias entre julio y agosto, cuando en los tres meses anteriores habían concentrado el 55,9%, 32,6% y 33,5%.
En los mercados con más actividad, también se detecta el desplazamiento de las compras hacia las zonas periféricas. Entre las cuatro grandes ciudades españolas, la que más cuota de mercado ha perdido en el último año es Valencia, que ha pasado de concentrar el 25% de las transacciones de la provincia en el tercer trimestre de 2024 al 20,4% en 2025. En Madrid y Barcelona el retroceso ha sido algo menos marcado. La proporción ha pasado del 49,5% al 47,6% y del 23,6% al 22,5% respectivamente.
Se trata de pequeños descensos que ahondan en una tendencia prolongada en el tiempo. En los últimos tres años, el peso de las compraventas en Valencia ha retrocedido casi nueve puntos con respecto al volumen total de operaciones de la provincia. En el tercer trimestre de 2022, la ciudad del Turia concentraba el 29,1% de las transacciones de su demarcación —y en 2016 llegaba al 37,3%—. Por aquel entonces la capital española y la Ciudad Condal aglutinaban respectivamente el 53,7% y 25% de las operaciones realizadas en la Comunidad de Madrid y la provincia de Barcelona —el 57,7% y 36,1% hace una década—.
También en Sevilla se ha notado la pérdida de tirón de la capital, que ha pasado de concentrar la mitad de las ventas de su provincia en 2016 a un 36,8% en 2022 y un 38,1% en el tercer trimestre de 2025, recuperando algo de terreno en el último año. Menos abultados han sido los retrocesos de otras grandes ciudades como Zaragoza y Málaga, donde actualmente se cierran el 70,1% y 15,9% de las ventas de sus respectivas provincias. Estas urbes evidencian realidades antagónicas. La capital aragonesa es la segunda que mayor proporción de compraventas concentra, solo por detrás de Vitoria (78,8%). En el extremo contrario se encuentra Toledo, en cuya capital solo se registran el 5,94% de las operaciones, y provincias costeras como Girona (7,27%) y Cádiz (7,82%), donde el componente turístico alimenta las ventas más allá de la capital y hace que el mercado esté más disperso.
Precios más altos
«La ubicación importa mucho, pero el comprador muchas veces se encuentra con que tiene que ceder en algo y prefiere conseguir un precio más bajo y perder en localización», explica Gómez Huecas, que constata el desplazamiento de parte de la demanda de vivienda de las grandes urbes hacia sus alrededores en busca de precios más asequibles. Según los datos de los registradores, en la ciudad de Madrid el metro cuadrado alcanza de media los 5.157 euros. Es la segunda capital más cara del país, solo por detrás de San Sebastián. El precio medio de la vivienda en la villa del oso y el madroño es un 29,7% más alto que en el conjunto de su comunidad. La diferencia es más abultada en Barcelona y Valencia, donde comprar un piso es un 54,7% y un 62,1% más caro que en el conjunto de la provincia. En Sevilla capital los precios son de media un 38,8% más altos.
El informe del Colegio de Registradores también achaca a la subida de los precios la pérdida de peso de las capitales en el mercado de compraventa. «El incremento de los precios de la vivienda, más intenso en las capitales de provincia, suele provocar una mayor dificultad de acceso a la compra de vivienda en núcleos urbanos más poblados, dando lugar a una pérdida de peso relativo», señala, apuntando a que las grandes ciudades no solo presentan precios más altos que sus alrededores, sino que también han experimentado en su mayoría un mayor encarecimiento.
En Madrid, Valencia y Sevilla capital el precio de la vivienda ha subido en los últimos tres años un 33,9%, un 36,1% y un 21,4% respectivamente, frente a las alzas del 28,9%, 21,4% y 18,1% anotadas en sus respectivas provincias. Barcelona es la excepción: desde 2022 el metro cuadrado se ha encarecido un 8,4% en la Ciudad Condal, mientras que en la provincia se acumula de media un incremento de un 11,8%.
«Llegará el momento en el que en esas zonas a las que la gente se está yendo y que no están muy tensionadas no habrá oferta para tanta demanda y el problema se trasladará a las zonas colindantes de las grandes ciudades», advierte el presidente de Fadei, que opina que la solución al problema de la vivienda pasa necesariamente por impulsar la construcción para salvar el desajuste entre oferta y demanda que está empujando los precios.