Los abusos más frecuentes en el alquiler según Consumo: así afectan a los inquilinos
El pasado domingo las calles de Madrid se inundaron de manifestantes indignados por la crisis habitacional. Al grito de «los rentistas son culpables y el Gobierno responsable», miles de madrileños reclamaron una vivienda digna, un aspecto fundamental de la calidad de vida que se ha visto afectado por los altos precios del mercado (tanto de la vivienda como del alquiler) y las exigencias abusivas de propietarios y agencias inmobiliarias.
En este contexto, el Ministerio de Consumo (capitaneado por Pablo Bustinduy) ha creado una guía que recopila los abusos más comunes en el mercado del alquiler en España e insta a los inquilinos a denunciar cuando detectan estas prácticas. La institución enviará dicha guía a las organizaciones, a las patronales, inmobiliarias, sindicatos y asociaciones de consumidores, informándoles también sobre las multas y la apertura de expedientes sancionadores.
Recordemos que poco más de un mes, Consumo impuso una sanción de 3,6 millones de euros a la empresa Alquiler Seguro por realizar «prácticas abusivas» hacia sus inquilinos, sentando un precedente para otras grandes inmobiliarias que aplican condiciones similares, como el cobro de la gestión del alquiler, la obligación de contratar seguros, fianzas o garantías desproporcionadas, entre otros.
La práctica más denunciada, sin duda, es el cobro del mes de agencia. Y es que cientos de inmobiliarias solicitan el pago de una mensualidad de renta más un 21 % de IVA para «cubrir la gestión del alquiler y la formalización del contrato». Sin embargo, desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en 2023, dicho monto debe ser asumido por el propietario. Consumo ha resaltado la prohibición sin importar el concepto, pues muchas agencias cobran esta comisión usando otros nombres.
Otro comportamiento considerado abusivo tiene que ver con la fianza o depósito. Actualmente, muchos propietarios exigen hasta cuatro o cinco mensualidades para entrar en el piso. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 36, establece que la fianza solo puede ser equivalente a un mes de alquiler; fuera de eso es posible solicitar una garantía adicional que no puede superar dos mensualidades. Por tanto, cualquier cobro superior a ese importe es denunciable.
Siguiendo la misma línea, la devolución de la fianza no puede depender del cumplimiento íntegro de la duración del contrato. Es decir, la fianza, según el artículo 36 de la LAU, no puede utilizarse como castigo ante una salida anticipada del piso. Esto, a ojos de Consumo, se considera una «penalización encubierta». El desistimiento anticipado se regula en el artículo 11 de la misma ley, y permite al arrendatario salir tras seis meses de contrato con preaviso de 30 días.
Los tribunales también han declarado abusivas aquellas cláusulas de los contratos de alquiler que obligan al inquilino a asumir automáticamente todos los gastos judiciales derivados de un posible incumplimiento contractual. Esto incluye también las costas procesales reguladas en los artículos 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuya imposición debe ser decidida por el juez en cada caso y no fijarse de manera previa y general en el contrato.
Otros abusos en el alquier
La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios permite que propietario e inquilino acuerden indemnizaciones en caso de retraso en la entrega de la vivienda al finalizar el contrato. Sin embargo, la normativa deja claro que estas penalizaciones no pueden resultar desproporcionadas para el arrendatario.
De hecho, la jurisprudencia ha establecido límites concretos a este tipo de cláusulas. Los tribunales consideran abusivas aquellas indemnizaciones que exceden de forma excesiva el perjuicio real causado al propietario, especialmente cuando alcanzan importes equivalentes al triple de la renta diaria del alquiler.
Además, las cláusulas de un contrato pueden considerarse abusivas cuando el consumidor no ha tenido una posibilidad real de negociarlas y simplemente le han sido impuestas por la empresa. Por ello, los tribunales ven con recelo expresiones habituales como «las condiciones han sido negociadas individualmente».