Luis Miguel Larriba, abogado fiscalista: «Si tienes varios pisos en alquiler, ¿te compensa crear una sociedad?»

Hay propietarios que llevan meses creyendo que se benefician de la mayor reducción fiscal que existe para el alquiler de vivienda —el 90% sobre los rendimientos—, y que en su declaración de la renta se están llevando una sorpresa desagradable. Luis Miguel Larriba, abogado fiscalista de LRB Tax & Legal, lleva meses viendo este patrón en su despacho. La causa es siempre la misma: la Ley del Derecho a la Vivienda de 2023 introdujo un sistema de incentivos tan condicionado que resulta fácil perderlos sin haber hecho nada.

«La intención del legislador era buena: premiar fiscalmente a los propietarios que bajan el precio del alquiler en zonas donde la vivienda es cara. El problema es que la forma en que se ha diseñado deja muy poco margen para el error«, explica Larriba. «Y los errores los están pagando propietarios de buena fe.»

Según este experto, hasta 2023, las reglas eran sencillas. Quien alquilaba una vivienda habitual tenía una reducción del 60% de los rendimientos. Hoy, para los contratos nuevos, ese porcentaje depende de cuatro factores distintos que hay que analizar uno a uno y con detalle.

El punto de partida —la reducción general para cualquier nuevo contrato— ha bajado del 60% al 50%. A partir de ahí, la cifra puede subir si se dan ciertas circunstancias: al 60% si se han hecho obras de rehabilitación en los dos años previos; al 70% si el inquilino tiene entre 18 y 35 años o si la vivienda se alquila a una entidad social; y al 90% si el piso está en una zona declarada de mercado residencial tensionado y el propietario baja el alquiler más de un 5% respecto al contrato anterior.

«La reducción general ha bajado del 60% al 50%. Es decir, la reforma que prometía incentivar el alquiler ha empeorado el punto de partida para la mayoría de los propietarios».

Larriba señala una paradoja que no pasa desapercibida: «La reducción general ha bajado del 60% al 50%. Es decir, la reforma que prometía incentivar el alquiler ha empeorado el punto de partida para la mayoría de los propietarios, que son los que no están en zonas tensionadas o no cumplen el resto de condiciones».

El 90% que se pierde por una décima de porcentaje

El tramo más atractivo —y el más peligroso— es el del 90%. Para aplicarlo, no basta con estar en una zona tensionada. La norma exige que sea el mismo arrendador quien firma el nuevo contrato, que la vivienda haya estado alquilada previamente, y que la nueva renta sea más de un 5% inferior a la del contrato anterior. No a la del mercado, a la del contrato anterior y no un 5% más baja, más del 5%. Con el 5% exacto tampoco vale.

«Tengo clientes que han bajado el alquiler respecto al precio de mercado, creyendo que eso era suficiente. Pero si la renta anterior estaba por debajo del mercado actual —cosa habitual en contratos antiguos—, la comparación que hace Hacienda es entre las dos rentas contractuales. Si no se baja más de ese 5% concreto, el 90% no se aplica», detalla el abogado.

La Dirección General de Tributos aclaró este punto en una consulta vinculante de octubre de 2025 y añadió otra advertencia: la reducción puede mantenerse durante toda la vida del contrato, pero solo si siguen cumpliéndose los requisitos en cada ejercicio. Si la Administración autonómica decide que esa zona deja de estar tensionada, el beneficio desaparece, aunque el contrato esté vigente y las condiciones no hayan cambiado.

«Si la zona deja de ser tensionada por una decisión administrativa, el propietario pierde el 90% aunque no haya cambiado nada. Eso es inseguridad jurídica en estado puro», dice Larriba sin rodeos. «El propietario firma un contrato confiando en unas reglas del juego, y esas reglas pueden cambiar sin que él haga nada. En términos de planificación fiscal, eso es muy difícil de gestionar.»

Cuando tener varios pisos cambia el análisis

Hasta aquí, el escenario del propietario individual. Pero Larriba advierte de que, cuando el número de inmuebles crece, la ecuación fiscal puede cambiar radicalmente. «Si tienes varios pisos en alquiler, o si tienes previsto tenerlos, merece la pena que analices en serio si una sociedad te ahorra más dinero del que cuesta montarla y mantenerla», afirma.

La Ley del Impuesto sobre Sociedades contempla un régimen especial para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Las sociedades que cumplen los requisitos se benefician de una bonificación del 40% sobre la cuota del impuesto que corresponde a los ingresos del alquiler. El tipo general del impuesto sobre sociedades es del 25%; con esa bonificación, el tipo efectivo baja al 15%. En determinados casos, puede quedar incluso por debajo del 10%.

“Compara ese 15% efectivo con el tipo marginal del IRPF de una persona que gana bien. La diferencia puede ser de 35 puntos porcentuales. Con un volumen de rentas significativo, eso son decenas de miles de euros al año”, explica Larriba.

Hay además un incentivo adicional que muy pocos conocen. Las viviendas que adquiere la sociedad para destinarlas al alquiler residencial pueden comprarse con un tipo de IVA superreducido del 4%, frente al 10% habitual en la compra de obra nueva. En una vivienda de 300.000 euros, la diferencia son 18.000 euros de ahorro en el momento de la compra.

Además, y con una planificación y organización fiscal adecuada, dichos inmuebles podrían quedar también exentos del impuesto de patrimonio y de grandes fortunas, lo que supone otro ahorro fiscal considerable a tener en cuenta.

Los requisitos que hay que cumplir

Sin embargo, Larriba advierte de que esta opción tiene sus propias exigencias. «No vale con crear una sociedad y transferirle los pisos. La norma pone condiciones claras, y si no se cumplen todas, no hay bonificación».

Por ejemplo, la sociedad debe tener en arrendamiento simultáneo al menos ocho viviendas de uso residencial, con contratos de duración mínima de tres años. La actividad de alquiler tiene que representar más del 55% de los ingresos totales de la empresa. Y hay que llevar una contabilidad separada por cada vivienda«.

«El punto de entrada son ocho viviendas. Eso ya dice mucho de para quién está pensado este régimen. No es para el propietario que tiene tres pisos heredados. Es para quien ha construido o pretende construir un patrimonio inmobiliario de cierta dimensión con visión de largo plazo», aclara el abogado.

Tampoco hay que olvidar que el dinero acumulado dentro de la sociedad no está en el bolsillo del propietario. Para sacarlo habrá que repartir dividendos, que tributan. «El diferimiento fiscal puede ser una ventaja si el dinero se reinvierte. Si el objetivo es disponer de las rentas para vivir, hay que hacer los números con cuidado», recomienda Larriba.

La planificación, la única protección real

El abogado concluye con un consejo que vale tanto para el propietario de un piso como para el que tiene diez: la fiscalidad de la vivienda ya no admite improvisación.

«Muchos propietarios revisan su situación fiscal después de cometer el error, cuando ya no tienen margen de maniobra. La reducción del 90% se pierde en el momento en que no se cumplen los requisitos, y no se puede recuperar a posteriori. La sociedad debería constituirla antes de tener los pisos. Todo esto exige planificación anticipada», insiste.

«La norma es compleja, el margen de error es pequeño y las consecuencias de equivocarse son grandes. En ese contexto, hacer las cosas bien desde el principio es siempre la mejor inversión que puede hacer un propietario», concluye este experto.