Los expertos coinciden: viene un gran cambio de ciclo en la vivienda y será el vendedor quien tendrá que ceder
Para nadie es un secreto que los precios de la vivienda han alcanzado máximos históricos. En 2025 se registraron subidas de un 15,34 %, pero es que la demanda también ha crecido y aunque hay buenos indicadores (como que el pasado año fue el mejor para la firma de hipotecas desde 2010), los compradores se encuentran al límite del esfuerzo financiero. El problema se exacerba en las grandes capitales.
Si bien uno de los mayores problemas vinculados al precio de la vivienda es la poca oferta disponible, los expertos señalan un problema adicional. José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y director de la Cátedra de Tecnocasa, explica que existe «una contradicción entre las expectativas del vendedor y lo que puede pagar el comprador», y por tanto algo en el ciclo tendrá que cambiar.
¿Bajarán los precios de la vivienda en 2026?
Con el aumento incesante de los precios, las entidades bancarias ya no ofrecen la financiación necesaria para que un hogar medio pueda comprar una casa, lo que implica un techo. Sin embargo, Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, confiesa que este no llegará con una bajada de precios, pero sí con un crecimiento menor.
Esta desaceleración de transacciones, que batía récords en 2025, ya se está produciendo en algunos mercados, como en Málaga, donde se vende cada vez menos. «Esto, tarde o temprano, también sucederá en Madrid», advierte José García-Montalvo y de hecho, hay un informe elaborado elaborado por Tecnocasa que lo vaticina. Este analiza la posibilidad de obtener una hipoteca en 77 ciudades del país.
El estudio prueba una cosa: «El vendedor no quiere ceder, pero va a tener que hacerlo porque el comprador ya no puede». El economista José García-Montalvo señala que el mercado inmobiliario vive un momento marcado por las expectativas y el temor de muchos compradores a quedarse fuera, una percepción que recuerda al clima previo a 2007.
Sin embargo, a diferencia de aquella etapa, las entidades financieras están actuando con mayor cautela, aplicando criterios de concesión de crédito más prudentes similares a los de finales de los años noventa. Otro indicador del freno en la demanda es que el tiempo medio de venta, según dicho estudio, de 2025 fue de 77 días, superior a los 73 días de 2024.
El estudio arroja que en 2025 había cinco ciudades en estado crítico para acceder a la compra de vivienda con hipoteca. Se trata de San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma. En Madrid, por ejemplo, comprar una casa media (que ronda los 444.000 euros) exige ingresos anuales superiores a los 66.000 euros para no superar el esfuerzo recomendado en la hipoteca. Sin embargo, la renta media real obliga a necesitar más de 16.000 euros adicionales al año.
Es el mejor momento para vender
Lázaro Cubero recuerda que ahora, antes de que se produzca el cambio, pues es no será inmediato, es «un buen momento para vender una vivienda, ya que la negociación entre comprador y vendedor está en mínimos históricos«.