Así subirá la vivienda en 2026, según Gonzalo Bernardos: «Este año no habrá ni rastro de burbuja hipotecaria ni inmobiliaria»
La crisis de la vivienda en España se ha convertido en uno de los principales problemas sociales y económicos del país, marcada por una escalada constante de los precios y una oferta cada vez más limitada. Tanto el alquiler como la compra de vivienda resultan hoy inalcanzables para una parte creciente de la población, especialmente jóvenes y familias con ingresos medios, que destinan un porcentaje desproporcionado de su salario a pagar un techo.
La presión de la demanda, la falta de vivienda asequible y la desigualdad territorial han tensado el mercado hasta el punto de convertir el acceso a la vivienda en una carrera de obstáculos, con consecuencias directas sobre la emancipación, la estabilidad laboral y la cohesión social.
Ricard Garriga, CEO y fundador de Trioteca, empresa referente en la búsqueda y contratación de hipotecas en España, asegura que en 2025 ha aumentado tanto el valor medio de las viviendas financiadas (+18% respecto a 2024), como el valor nominal medio de las hipotecas concedidas (+15,7% en términos interanuales). Pero, ¿qué sucederá en 2026?
Gonzalo Bernardos, profesor de economía y advisor de Trioteca, vaticina que «los especuladores tomarán el relevo de los inversores patrimonialistas y los jóvenes de una parte de los demandantes de viviendas de alto standing: el resultado será un aumento de las transacciones del 7,5% y del precio de un 8%»
Bernardos, califica la situación actual de «boom inmobiliario» y asegura que continuará en 2026: «en el conjunto del país, tanto en las grandes ciudades como en las medianas y pequeñas urbes, tendrá lugar un elevado aumento del precio y de las ventas. El primero incrementará alrededor de un 8% y las segundas del 7,5%”.
El precio de la vivienda aumentará un 8%
Sin embargo, pese al incremento que está sufriendo el precio de la vivienda, Ricard Garriga considera que hablar de «burbuja inmobiliaria» en España es sinónimo de «no mirar los datos o no querer mirarlos». El experto no duda en señalar que la situación actual es «poco sostenible», pero recuerda que esto sucede por la ley de oferta y la demanda, y no por «especulación financiera» o «exceso de crédito», como pasaba hace 20 años.
“Actualmente se firman exactamente 2.000 hipotecas al día. En el año más duro de los últimos 20 años; en 2013, se firmaban 792. Y en el pico absoluto de la burbuja, en 2006, se llegaban a firmar 5.326 hipotecas diarias. La burbuja de entonces se infló a más del doble del nivel actual. Mirado con perspectiva, no tiene ningún sentido hablar de burbuja”, afirma.
La evolución de las hipotecas en 2026
De cara a 2026, Gonzalo Bernardos prevé la continuidad del actual ciclo expansivo del mercado residencial, aunque con un cambio claro en los motores de la demanda. Tras años en los que el protagonismo fue de la mejora de vivienda y la inversión patrimonialista, el economista explica que «en 2025 ha tenido lugar una sustitución parcial de los motores generadores de demanda de vivienda», perdiendo peso la demanda de mejora e inversión patrimonialista y ganándolo «la de primer acceso a la propiedad y la de carácter especulativo».
Esta nueva inversión se articula, explica, a través del flipping house, una estrategia basada en «compra, reforma y venta de la vivienda», que resulta «bastante lucrativa» en un contexto de precios al alza que permite al inversor «navegar con viento a favor».
En términos de actividad, el profesor estima que «las transacciones alcanzarán las 850.000 unidades», lo que supone que «en 2026 se venderán 60.000 viviendas más que en el año anterior». De cumplirse esta previsión, el próximo ejercicio sería “el tercero mayor de la historia”, solo por detrás de 2005 y 2006.
Además, destaca que “la enajenación de inmuebles de segundo mano volverá a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades”, una cifra «sustancialmente superior a la de cualquiera de los ejercicios de la primera década de los 2000».
En 2026 se venderán 60.000 viviendas más que en el año anterior
En paralelo, Bernardos anticipa un contexto financiero especialmente favorable, con un BCE que «reducirá su tipo principal de interés hasta el 1,5%”, lo que dará lugar a “una guerra hipotecaria”, ya que “todos los bancos pretenderán aumentar los beneficios procedentes de la financiación de la compra de inmuebles”.
Como consecuencia, una parte relevante de los hogares podrá acceder a “un préstamo fijo al 1,8%” o a “sufragar un 1,5% por la parte invariable de una hipoteca mixta”, al tiempo que aumentará el crédito nuevo concedido hasta 102.000 millones de euros, un 20% más que en 2025.
El gran protagonista de 2026, no obstante, serán los jóvenes. “La noticia más relevante será el elevado incremento de las viviendas adquiridas por los menores de 40 años”, afirma el economista, lo que provocará que “en las grandes ciudades será más fácil vender una propiedad en los distritos obreros que en los barrios de alto standing” y que los precios suban más en los primeros que en los segundos.
La noticia más relevante en 2026 será el elevado incremento de las viviendas adquiridas por los menores de 40 año
Un fenómeno que vendrá acompañado del “trasvase de capital de padres a hijos más grande de la historia de nuestro país”, mediante donaciones y préstamos familiares, y que elevará el porcentaje de viviendas vendidas con hipoteca “alrededor del 65%”.
“Los especuladores tomarán el relevo de los inversores patrimonialistas y los jóvenes de una parte de los demandantes de viviendas de alto standing. El resultado será un aumento de las transacciones del 7,5% y del precio de un 8%. A pesar de lo indicado por algunos analistas, periodistas y políticos, en 2026 no habrá ni rastro de burbuja hipotecaria ni inmobiliaria. En los siguientes años, ya veremos”, sentencia.
En 2026 no habrá ni rastro de burbuja hipotecaria ni inmobiliaria
Soluciones a la crisis inmobiliaria
El CEO de Trioteca explica las que, para él, son las tres soluciones para el problema estructural de demanda actual: «facilitar que se construya más vivienda dando margen y seguridad a los promotores, devolver la seguridad jurídica a los propietarios para que el alquiler vuelva a existir, y aliviar la fiscalidad a las familias que más lo necesitan, ya sea eliminando el impuesto a la compra de las comunidades autónomas ITP o trasladándolo al vendedor, como sucede en mercados mucho más eficientes como California o Estados Unidos».