La bajada de los tipos consolida la compra de vivienda como la opción más asequible: solo en cuatro ciudades alquilar es más barato
Comprar un piso es la opción más asequible para acceder a una vivienda en la gran mayoría de ciudades. A esa conclusión llega un estudio presentado este martes por la empresa tasadora UVE Valoraciones, en el que se compara la evolución de las cuotas hipotecarias y de los alquileres en los 64 municipios más grandes del país. La escalada de los arrendamientos ha distanciado sus precios de los de la compra, favorecida esta fórmula por una bajada de los tipos de interés que ha dado lugar a hipotecas menos costosas. La brecha entre ambas opciones se ha ensanchado en el último año hasta el punto de que alquilar ya solo es más barato que comprar en cuatro ciudades, e incluso en estos lugares a largo plazo la balanza se inclina del lado de la adquisición en propiedad.
Entre las 64 ciudades españolas de más de 100.000 habitantes, solo en San Sebastián, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca los precios de los arrendamientos se mantiene todavía por debajo de los de compra. En la capital guipuzcoana, los arrendamientos subieron un 7,2% en 2024, mientras que los pisos en venta se encarecieron un 5,9%. Sin embargo, aun así alquilar sigue siendo la opción más barata, como ha ocurrido tradicionalmente en el mercado donostiarra. Según el informe -que se basa en datos de Idealista y toma como referencia para los préstamos un tipo de interés del 3,206% y un plazo de amortización de 24,67 años-, el precio de los alquileres se situó el año pasado en San Sebastián en 18 euros por metro cuadrado, frente a los 22,13 euros de la cuota hipotecaria media.
En los otros tres casos, la diferencia entre alquiler y compra es menor. En Marbella, el metro cuadrado en alquiler se pagaba de media el año pasado a 17,6 euros, unos dos euros por debajo del precio de compra con financiación. En Palma y en Cádiz tanto la cuota hipotecaria media como los alquileres rondaron respectivamente los 17 y 11,5 euros por metro cuadrado, con diferencias de apenas unos céntimos. «Incluso pagando más por las cuotas que por el alquiler sigue mereciendo más la pena comprar por la revalorización de la vivienda a largo plazo. Salvo que la permanencia sea temporal, interesa más comprar», explica Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, que reconoce que el ahorro necesario para pagar la entrada y el resto de gastos es un obstáculo.
La situación de los inquilinos en las grandes ciudades ha empeorado en el último año. En 2023, había el doble de municipios en los que alquilar era la opción más asequible. Un año después han salido de la lista Alcobendas, Pamplona, A Coruña, Bilbao y Madrid, donde ambas opciones están equiparadas en cuanto a nivel de precios aunque la compra resulta ligeramente más asequible. En la capital, por ejemplo, la brecha es de poco más de un euro (el precio medio del alquiler se sitúa en 20,7 euros por metro cuadrado y el de compra en 19,2 euros).
Los municipios donde existe mayor diferencia entre alquiler y compra son Hospitalet de Llobregat, Badalona y Santa Coloma de Gramanet, donde el ahorro de las cuotas hipotecarias es de hasta seis euros por metro cuadrado. Entre las capitales de provincia destacan Murcia, Huelva y Lleida, con alquileres por debajo de los 9 euros por metro cuadrado e hipotecas en torno a los 5 euros. También en ciudades más pobladas como Valencia y Sevilla la brecha ronda los 4 euros, aunque con precios algo más altos (14,9 y 12 euros por metro cuadrado en alquiler y 11,05 y 9,38 el metro cuadrado de la cuota hipotecaria media respectivamente).
Desajuste entre oferta y demanda
Esta situación es fruto de la evolución de los precios. «En 2024 ha habido una especie de ‘rally’ de precios tanto de venta como de alquiler, pero la bajada de los tipos de interés ha mejorado la situación de las cuotas hipotecarias, lo que no quiere decir que los precios hayan bajado sino que es más fácil comprar», explica Pérez Barrio, que apunta a que la rebaja de los tipos de interés ha compensado las subidas, teniendo un efecto equivalente a una bajada de en torno al 15% si los precios se hubieran mantenido estables, al exigir a los compradores hipotecados a pagar menos intereses por los préstamos.
Según el análisis de UVE Valoraciones, el número de municipios donde el alquiler supera o igual los 11 euros por metro cuadrado ha pasado de 12 a 34 en solo un año, lo que evidencia la presión al alza sobre el mercado de arrendamientos, particularmente en Barcelona, Madrid y Málaga. En concreto, la Ciudad Condal es la localidad con los alquileres más caros. Pese a la puesta en marcha de las zonas tensionadas, los arrendamientos se encarecieron un 13,9% el año pasado hasta los 23,4 euros por metro cuadrado. Este alza ensanchó la brecha respecto a las cuotas hipotecarias, que se mantuvieron estables en torno a los 18 euros por metro cuadrado. En cambio, solo en 11 ciudades los precios de compra con financiación superan los 11 euros por metro cuadrado.
La razón de que hayan subido los precios de alquiler y venta es la escasez de oferta para cubrir la creciente demanda de vivienda, un desajuste que se espera que siga tensionando los precios este año. «Desde el punto de vista de la demanda, todos los indicadores apuntan a que va a ir a más: los tipos de interés a la baja, un saldo migratorio positivo, las compras de no residentes, el aumento en el número de ocupados, la creación de familias… todos estos factores van a hacer que la demanda, que ya está altísima, aumente», vaticina Pérez Barrio, que recalca que la oferta actual no es suficiente. «Se están construyen muy pocas viviendas y la mayor parte de medidas de intervención sobre el mercado del alquiler que se están acometiendo tienden a disminuir la oferta», añade.
«Vamos en dirección contraria, remando al revés», subraya el presidente de UVE Valoraciones, que califica de «parche» las últimas medidas anunciadas por el Gobierno y opina que la «única solución» al problema de la vivienda pasa por levantar más pisos. Fija como meta la construcción de 350.000 casas al año. Para ello, reconoce que sería necesario aumentar el suelo disponible, triplicar la capacidad de construcción del sector privado y facilitar la financiación a promotores y constructores.