Vecina que tapa con macetas la ventana de otra y aspirar el coche con la red del garaje, preguntas en el consultorio de Vivienda
Noticia
Basado en hechos observados y verificados directamente por nuestros periodistas o por fuentes informadas.
¿Qué hacer cuando vecinos agresivos no respetan las normas de convivencia? ¿Puede obligarse a la vicepresidenta de una comunidad a que limpie su parte de la azotea?
Fiel a su cita con los lectores, el Colegio de Administración de Fincas de Madrid resuelve las dudas que tienen los lectores en materia de vivienda, muchas y con una temática muy variada. Las preguntas son contestadas por Patricia Briones, letrada y secretaria técnica de CAFMadrid
Si tienes dudas sobre tu comunidad de propietarios o de vecinos, al comienzo de esta noticia tienes la caja para formular tus preguntas a nuestra experta.
LUIS | ¿Se puede regular, limitar o prohibir el acceso de vehículos eléctricos a un garaje? ¿Hay que adaptar los sistemas de extinción de incendios? ¿En ese caso, a quién corresponde el pago de las modificaciones?
Una comunidad no puede prohibir con carácter general el acceso de vehículos eléctricos a un garaje por el mero hecho de ser eléctricos. De hecho, la Ley de Propiedad Horizontal contempla expresamente la instalación de puntos de recarga de uso privado: cuando se sitúan en una plaza individual, el propietario únicamente debe comunicar previamente la instalación a la comunidad y asumir su coste. Naturalmente, tanto el punto de recarga como la instalación eléctrica deben cumplir la normativa técnica aplicable.
Tampoco existe una regla general que obligue a modificar automáticamente los sistemas de protección contra incendios de todos los garajes por la presencia de vehículos eléctricos. El garaje debe cumplir las exigencias de protección contra incendios que le correspondan por sus características, antigüedad, superficie y configuración, y las instalaciones de recarga deben ajustarse, entre otras normas, a la ITC-BT-52. Por ello, antes de acordar medidas adicionales debería existir un informe técnico que determine si son realmente obligatorias o necesarias.
Si la adaptación del sistema contra incendios resulta legalmente obligatoria para el conjunto del garaje, estaremos, en principio, ante un gasto común de conservación y seguridad que deberá asumir la comunidad conforme al sistema de reparto correspondiente. Distinto sería que una modificación fuese necesaria exclusivamente como consecuencia de una instalación particular: en ese caso, los costes directamente vinculados a esa instalación deberían ser asumidos por quien la realiza. La clave, por tanto, es determinar técnicamente por qué se exige la modificación y a qué instalación sirve.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
ISABEL | Vivo en un edificio en una planta baja, parte de mi casa da a la zona de paso de mi vecina. A esa zona de paso dan 3 de las ventanas de mi casa. Mi pregunta es: ¿puede mi vecina poner plantas tapando mis ventanas? Son arbustos de más de 1,5 m de altura y están en maceteros de piedra. Se niega a quitarlos.
No puede darse una respuesta únicamente atendiendo a la altura de las plantas. Habría que comprobar, en primer lugar, si esa zona de paso pertenece privativamente a la vecina o si es un elemento común cuyo uso tiene atribuido en exclusiva.
Aunque una persona tenga el uso exclusivo de una zona, ese derecho no permite perjudicar los derechos de otro propietario. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a utilizar adecuadamente los elementos privativos y comunes y prohíbe actuaciones que perjudiquen a otros propietarios. Por ello, si los arbustos llegan materialmente a bloquear las ventanas, reducen sustancialmente su iluminación o ventilación o dificultan su utilización, existirían argumentos para exigir que se poden, desplacen o, si no existe otra solución proporcionada, se retiren.
Lo recomendable sería comunicarlo formalmente a la comunidad para que se compruebe la situación física y jurídica del espacio, especialmente si se trata de una zona común de uso privativo. No existe necesariamente un derecho a exigir la eliminación completa de cualquier planta visible desde las ventanas, pero tampoco puede utilizarse un espacio de forma que se anulen o perjudiquen injustificadamente huecos de una vivienda que existen legítimamente.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
RUTH | ¿Pueden los vecinos aspirar su coche enganchados a la luz del garaje comunitario? ¿Pueden los vecinos aparcar su moto fuera de su plaza de garaje, en una zona común de paso (con suficiente espacio, pero zona de paso peatonal)?
La electricidad del garaje es un suministro comunitario pagado por todos los propietarios y, por tanto, un vecino no tiene por sí solo derecho a utilizarla para consumos particulares, aunque el gasto de aspirar un vehículo pueda ser pequeño. La comunidad puede regular expresamente estos usos mediante normas de régimen interior y, si quiere permitirlos, establecer las condiciones correspondientes. El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal permite precisamente regular los detalles de convivencia y utilización de los servicios y elementos comunes.
Respecto a la motocicleta, una plaza de garaje permite estacionar dentro de sus límites, pero no atribuye al propietario derecho a ocupar las zonas comunes exteriores a la plaza. Que físicamente quede espacio suficiente no convierte una zona de circulación o paso peatonal en una plaza adicional ni permite apropiársela de forma permanente.
Por tanto, salvo que exista una autorización comunitaria y que la normativa de seguridad y la licencia del garaje permitan ese uso, la comunidad puede exigir que la motocicleta se retire de la zona común. Es especialmente importante comprobar que no se afectan vías de evacuación, recorridos peatonales ni
condiciones de protección contra incendios.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
MARCOS | La vicepresidenta de la comunidad de propietarios se niega a realizar la limpieza que le toca de su parte de la azotea. Por ley supongo que está obligada a limpiar su lado, ¿no?
No existe una obligación legal de limpiar una parte de la azotea simplemente por ser vicepresidenta. El cargo de vicepresidenta no lleva aparejada una obligación especial de conservación o limpieza de los elementos comunes distinta de la que corresponde al resto de propietarios.
Habrá que determinar, por tanto, qué significa que se trata de “su parte” de la azotea. Si es un elemento común de uso general, su conservación y limpieza corresponde en principio a la comunidad. Si se trata de una terraza o cubierta común cuyo uso exclusivo está atribuido a una determinada vivienda, habrá
que comprobar el título constitutivo y los estatutos, porque es frecuente que atribuyan al usuario los gastos de limpieza y mantenimiento ordinario mientras la comunidad conserva las obligaciones estructurales.
Si los estatutos, el título o un acuerdo comunitario válido atribuyen esa limpieza al usuario exclusivo, sí podrá exigírsele su cumplimiento, con independencia de que sea vicepresidenta. Y si la falta de limpieza está causando daños a elementos comunes o a otros propietarios, su obligación resulta todavía más clara, puesto que ningún propietario puede utilizar o mantener sus elementos de manera que perjudique al inmueble o a terceros.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
MARTA | ¿Qué podemos hacer si hay vecinos en la comunidad que no respetan las normas y hacen caso omiso de los correos que se les mandan? Normas como por ejemplo estacionar motocicletas y depositar
enseres fuera de las plazas de garaje, no respetar las normas dentro del vaso acuático (piscina), dejar mascotas sueltas en zonas comunitarias haciendo estas sus necesidades en cualquier sitio, etc.
¿Hasta dónde se puede llegar para hacer que se cumplan las normas y haya una convivencia más armoniosa? Algunos responden de forma agresiva verbalmente y con insultos o faltas de respeto.
Las normas de régimen interior no son simples recomendaciones. El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la Junta aprobar normas para regular la convivencia y el uso adecuado de los elementos comunes y, mientras estén vigentes, obligan a propietarios y ocupantes. Por ello, frente a
incumplimientos reiterados no es necesario limitarse indefinidamente a enviar correos informales.
Conviene documentar las infracciones, efectuar requerimientos formales e individualizados y, si persisten, llevar la cuestión a Junta para acordar las actuaciones necesarias. Cuando las conductas sean dañosas, molestas, peligrosas, ilícitas o estén expresamente prohibidas, puede resultar aplicable el procedimiento de cesación del artículo 7.2 LPH: requerimiento del presidente y, si continúa la conducta, acuerdo de la Junta para ejercitar acciones judiciales.
La comunidad, sin embargo, no puede imponer cualquier sanción económica por su cuenta al no existir cobertura jurídica para ello. Y cuando las conductas trasciendan de la convivencia comunitaria —amenazas, daños, altercados o infracciones de ordenanzas— podrá acudirse además a Policía Local u otros servicios competentes. Lo importante es pasar de comunicaciones genéricas a un sistema de requerimientos y actuaciones formalmente documentadas.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
CRISTINA | Vivo en un edificio que tiene dos accesos: uno directo a la calle y otro a un jardín comunitario que da a otra calle diferente. El primero tiene un salvaescaleras y el segundo una larga escalinata que impide el acceso a discapacitados. Una vecina mayor de 70 años y discapacitada sostiene que el salvaescaleras que existe no es practicable por una persona sola y ha solicitado que se revise la accesibilidad.
En base a la ley, ¿habría que eliminar las barreras arquitectónicas en los dos accesos del edificio (el del jardín y el de la calle) o bastaría con que se haga en uno? Por otro lado, ¿qué especialista podría determinar si el salvaescaleras que ya existe cumple normativa y si su uso por una persona discapacitada física que va sola es viable?
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a realizar los ajustes razonables necesarios para garantizar a las personas con discapacidad o mayores de 70 años un uso adecuado de los elementos comunes y su comunicación con el exterior.
Sin embargo, ello no significa necesariamente que todos y cada uno de los accesos alternativos del edificio tengan que transformarse de forma automática: lo determinante es que exista una solución realmente accesible y adecuada a las necesidades de la persona afectada.
En la Comunidad de Madrid, además, la normativa de accesibilidad establece como referencia que al menos uno de los accesos al interior de la edificación esté libre de barreras y que exista al menos un itinerario accesible.
Por eso, si uno de los dos accesos proporciona efectivamente un itinerario accesible hasta la vivienda, no puede afirmarse con carácter general que sea obligatorio adaptar también el segundo. Pero un salvaescaleras que una persona con movilidad reducida no puede utilizar de forma autónoma podría cuestionar que ese acceso sea realmente adecuado.
La valoración debería realizarla un técnico competente con experiencia en accesibilidad —habitualmente arquitecto o arquitecto técnico—, que examine el edificio, el itinerario y las características del dispositivo. La empresa instaladora o mantenedora puede certificar el funcionamiento y características técnicas del salvaescaleras, pero la valoración global sobre si la solución satisface las exigencias de accesibilidad debe integrarse en un informe técnico sobre el edificio y las necesidades concretas de la usuaria.
Patricia Briones, letrada de CAFMadrid
