Socavón en obra nueva: los pisos que salen a la venta al mes pasan de 4.000 a 713
La crisis del coronavirus ha provocado un parón prácticamente total en el sector residencial. Las cifras hablan por sí solas. Si en el primer trimestre de 2020 salieron a la venta 12.000 viviendas de nueva construcción, es decir, unas 4.000 viviendas al mes, en lo que llevamos de segundo trimestre —hasta el 20 de abril—, las unidades que los promotores han sacado al mercado para su comercialización apenas asciende a 713, lo que representa un desplome de casi el 80%.
Así lo revela el algoritmo DAO (‘demanda Addmeet oferta’), elaborado por el portal de subastas inmobiliarias y ventas privadas ‘online’ Addmeet, capaz de detectar todas las transacciones e inversiones inmobiliarias que se cierran a diario en España, y el dato da idea de la magnitud del impacto del covid-19 en este mercado. De hecho, si comparamos los datos con el mes de abril del año pasado, la caída es aún más abultada, ya que hace 12 meses se pusieron a la venta más de 6.000 viviendas de obra nueva, ocho veces más que este mes, siendo septiembre de 2018 el mejor mes en el último año y medio, ya se pusieron a la venta más de 9.000 unidades.
Este algoritmo es el primero que aporta datos actualizados del impacto real del coronavirus sobre el residencial, ya que las estadísticas oficiales —INE, Ministerio de Fomento o Banco de España— no arrojarán algo de luz hasta dentro de unas semanas o, incluso, meses, como sucedió, por ejemplo, con la Ley de Crédito Inmobiliario.
El número de viviendas que han salido a la venta durante la crisis del covid-19 se ha desplomado
Las medidas puestas en marcha por el Gobierno para frenar la expansión de la pandemia desde el pasado 15 de marzo han provocado el frenazo en seco de las ventas de segunda mano, ya que los particulares que quieren vender su casa no pueden enseñar las viviendas, mientras que en el segmento de obra nueva, las promotoras aseguran que se siguen cerrando algunas operaciones, si bien se prevé una abrupta caída de las transacciones durante las semanas de confinamiento. Y aunque desde el sector se espera que en la recta final de año se recupere un ritmo mensual de compraventas cercano a las 40.000 unidades al mes, todos coinciden en destacar el segundo trimestre del año como un trimestre perdido en término de ventas.
Según estimaciones de Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, «de cara a 2020, dibujamos dos escenarios diferentes en función de cómo avance la crisis sanitaria en España: si la recuperación del mercado posconfinamiento es rápida, el volumen total de operaciones inmobiliarias estará en torno a las 450.000 en 2020, lo que supondría una caída del 10% respecto a las 500.000 que se esperaban para este año; si la recuperación fuera más lenta, las operaciones registradas serían unas 400.000, un 20% menos». Es decir, según estimaciones de este portal inmobiliario, podríamos estar hablando de más de 100.000 viviendas menos vendidas este año por culpa del covid-19. Y si tenemos en cuenta que dos de cada 10 viviendas vendidas son de obra nueva, podríamos estar hablando de unas 20.000 unidades menos vendidas respecto a las cifras de 2019.
El algoritmo que detecta todas las ventas inmobiliarias que se firman en España
E. Sanz
A favor del sector promotor juega la escasez de producto en el mercado. El año pasado, según datos del algoritmo ADO, salieron al mercado 62.000 viviendas nuevas a la venta, unas 5.200 al mes, con un valor de casi 20.000 millones de euros, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior. Ese mismo año, se vendieron en España algo más de 90.000 unidades de nueva construcción.
Es decir, se producen más transacciones que producto de obra nueva sale al mercado, una situación que, según los expertos, puede ayudar a sostener los precios, aunque en determinados mercados como el de la Costa del Sol, sí cuentan no solo con exceso de oferta sino también con una significativa dependencia del mercado extranjero. Aproximadamente, tres de cada 10 viviendas las compran extranjeros, un mercado completamente parado.
De hecho, lo que también muestra el gráfico es cómo, al menos por el momento, el precio medio de venta de obra nueva no se ha resentido y, según los expertos, no se resentirá. «No hay excesivos márgenes para ajustar precios, ya que supondría estresar demasiado el sector promotor e incurrir en posibles pérdidas», aseguraba hace unas semanas Samuel Población, director de nacional y suelo de CBRE.
La incertidumbre generada por el coronavirus y cuándo y cómo se producirá la desescalada ha llevado a la inmensa mayoría de las promotoras a posponer la comercialización de los proyectos cuya salida al mercado ha coincidido con la irrupción de la crisis sanitaria, tal y como explican a El Confidencial varias fuentes del sector, que aseguran que incluso se ha producido cierta descongestión en la concesión de licencias de obras.
Por lo que se refiere a la promociones en marcha, estas siguen su curso. Tras el parón obligatorio durante 10 días que coincidió con la Semana Santa, la actividad se ha recuperado al 100%. Según datos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), el pasado 15 de abril, se reanudaron las obras de prácticamente todas la promociones en marcha, más de 3.000, de las cuales casi medio centenar pertenece a los grandes jugadores del sector como Amenabar, Neinor, Vía Célere, Aedas, Metrovacesa, Habitat, Pryconsa o Quabit.
