¿Qué pasará con el alquiler? Antes del covid-19, registró el mayor aumento en 14 años

«La situación que estamos viviendo actualmente con el coronavirus no va a hacer que los precios bajen y la tendencia alcista del alquiler continuará durante los próximos meses. Las subidas van a ser más suaves que las registradas en 2018 y 2019, pero el auge del alquiler continuará durante 2020«.

El portal inmobiliario Fotocasa acaba de publicar la evolución del precio del alquiler durante los tres primeros meses del año, así como su previsión sobre el impacto que la crisis del coronavirus puede tener sobre el mercado del alquiler. Los datos muestran un incremento de los alquileres del 6,5% a nivel nacional en el primer trimestre, el mayor incremento registrado en un primer trimestre en los 14 años de análisis, mientras que en apenas un año, el precio ha subido casi un 10%.

Eso sí, en Madrid y Barcelona, donde los alquileres se encuentran en máximos, se ha moderado la intensidad de la subida. Incrementos del apenas el 1% y el 2% en los tres primeros meses del año, lo que confirma la tendencia hacia el estancamiento e indica que las rentas estarían cerca de tocar techo. De hecho, hay expertos que consideran que la crisis del coronavirus tendrá, previsiblemente, un efecto negativo sobre los precios, especialmente en algunas zonas donde se puede resentir la demanda con una oferta constante o en aumento.

«En general, el precio de la vivienda en alquiler continúa registrando incrementos trimestrales e interanuales en el precio, aunque son más moderados de los que registrábamos hace justo un año, cuando los incrementos eran de dos dígitos», destacan desde el portal inmobiliario. La evolución de los precios en el ámbito de capitales de provincia es, no obstante, desigual, ya que en un 60% de las capitales de provincias se han incrementado los alquileres, mientras que en el 40% se han registrado descensos.

¿Podrán los hogares seguir pagando unos alquileres en máximos en un contexto de bajadas salariales y un futuro laboral incierto?

Al igual que sucede en el mercado de la compraventa, el del alquiler también es muy heterogéneo. Madrid y Barcelona están a la cabeza en cuanto a incrementos y precios, ya llevan meses mostrando síntomas de agotamiento, mientras que otras ciudades registran aún fuertes subidas. Los datos de Fotocasa muestran, de esta manera cómo la ciudad que mayor incremento ha registrado en el primer trimestre ha sido Ávila con un 6,7%, seguida de León (5,3%), Lugo (4,8%), Albacete (4,1%), Almería (3,3%), Cádiz (3,3%), Murcia (3,3%), Palma de Mallorca (3%) y Palencia (2,4%). Todas ellas capitales secundarias. Además, sigue habiendo ciudades en las que los alquileres caen y lo hacen con fuerza. Es el caso de Bilbao -con un -7,2%- y Jaén -con un -5,5%-.

Desde otro de los portales inmobiliarios más importantes de España, Pisos.com, coinciden en que los precios no han bajado, «pero su crecimiento se está moderando especialmente desde hace meses, sobre todo en grandes capitales que han sido punta de lanza de la recuperación de los precios, y en aquellos mercados con una tensión en precios de alquiler muy importante como son Barcelona y Madrid. Estos mercados ya crecen muy poco, cerca del 1% en la Ciudad Condal y por debajo del 4% en la capital española. La previsión es que esta moderación se acelere y posiblemente los precios del alquiler caigan ligeramente a corto plazo«, apunta Ferran Font, su director de estudios.

Por su parte, Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro cree que es muy importante diferenciar entre lo que está pasando actualmente en el mercado del alquiler, en plena crisis del coronavirus, y lo que sucederá cuando se levanten las medidas de confinamiento. «Aunque ahora el mercado está muy parado, se siguen cerrando operaciones, y se están cerrando a precios muy similares a los que se estaban cerrando antes del confinamiento, porque hay muy poca demanda, pero también muy poca oferta. No está saliendo nueva oferta porque los propietarios no están recuperando viviendas», apunta.

Un mercado heterogéneo

Por otro lado, cuando termine el estado de alarma, este experto ve un comportamiento muy dispar por zonas. «Habrá problemas de demanda y oferta. En zonas muy castigadas por la crisis económica, la demanda de calidad disminuirá y al permanecer la oferta constante, los precios o permanecerán estables o dejarán de crecer. Sin embargo, va a haber otras zonas donde la demanda se mantendrá porque no sufrirá tanto los estragos de la crisis, pero aumentará mucho la oferta por el traspaso de los pisos de turístico a alquiler tradicional. Zonas del centro de Madrid o de los cascos históricos, zonas que tuvieron problemas con el alquiler turístico. En esas zonas, aunque la demanda se mantenga, al aumentar la oferta, los precios sí bajarán más notable». Y añade que, a nivel nacional, «teniendo en cuenta que vamos a entrar en una crisis económica sin precedentes, va a haber un desplome de precios».

De la evolución futura de los precios dependerá la oferta existente en el mercado en un contexto de fuerte demanda de vivienda en alquiler. Una demanda que los expertos también consideran que podría intensificarse debido a la crisis del coronavirus que complicará aún más el acceso a una vivienda en propiedad y provocará un desvío de la misma hacia el alquiler. No obstante, tras el boom de precios de los últimos años, ¿podrán seguir los hogares pagando unas rentas que se comen buena parte de sus ingresos?, ¿podrán hacerlo en un contexto de bajadas salariales y un futuro laboral incierto?

Además, la irrupción del coronavirus ha dejado en el aire la puesta en marcha del índice de precios de los alquileres que el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos se comprometió a elaborar hace algo más de un año y cuya presentación estaba prevista para finales de marzo. Este índice estaba pensado para intentar regular las rentas en las zonas tensionadas con medidas coyunturales y temporales por parte de los ayuntamientos.

Subidas de hasta el 50% en Madrid desde 2015

De hecho, dos de los mercados en el punto de mira por sus elevados alquileres son Madrid y Barcelona, que por su actividad económica atraen a un mayor número de población y donde la oferta no es suficiente para hacer frente a la enorme demanda.

La capital de España es, de hecho, uno de los mercados que mayores tensiones de precios ha experimentado en los últimos años. Y el avance prosigue, aunque con menor intensidad. En los tres primeros meses de 2020, los precios han seguido subiendo en 17 de sus 21 distritos, es decir, en el 82% de ellos, mientras que en el mismo periodo de 2019 apenas el 50% de los distritos presentaron incrementos, lo que pone de manifiesto el impulso alcista registrado durante los últimos doce meses y cuestiona si realmente los precios en la capital han tocado techo.

El distrito con el mayor incremento trimestral es Carabanchel con un 6,6%, le sigue Puente de Vallecas (6,3%), Ciudad Lineal (5,1%), Retiro (4,3%), Hortaleza (4,2%), Latina (4,2%), Fuencarral (3%), Tetuán (2,9%), Chamberí (2,1%), San Blas (2%), Salamanca (1,4%), Usera (0,8%), Arganzuela (0,7%) y Centro (0,4%). Por otro lado, solo tres de los municipios analizados descienden su precio trimestral: Moncloa (-1,8%), Barajas (-0,2%) y Chamartín (-0,2%).

Desde los mínimos de hace un lustro, los precios, dependiendo del barrio, se han incrementado entre un 20% y un 60%. Según datos de Fotocasa, entre 2015 y 2019, si se exceptúa Las Tablas con un encarecimiento del 11,5% —y teniendo en cuenta que el portal no dispone de todos los barrios de la ciudad—, en una treintena de barrios los incrementos han superado el 20% y en casi una decena, el aumento ha sido del 40%, siendo el más llamativo el caso de Embajadores, donde el incremento registrado ha sido del 50%.

En la Ciudad Condal, por su parte, las subidas del primer trimestre también son generalizada. Los alquileres aumentan en nueve de los diez distritos analizados, mientras que, en el mismo periodo de 2019, tan solo el 60% de los distritos presentaron incrementos. El distrito con el mayor incremento trimestral es Sants-Montjuïc con un 6,5%, le siguen, Sant Andreu (6,3%), Eixample (6%), Sant Martí (3,9%), Gràcia (3,8%), Ciutat Vella (2,3%), Horta-Guinardó (1,3%), Nou Barris (0,6%) y Les Corts (0,2%). El único distrito que desciende el precio del alquiler en marzo es Sarrià-Sant Gervasi (-0,2%).

Barcelona es, junto con Madrid, uno de los mercados más tensionados en cuanto a precios. De hecho, en apenas cinco años, las rentas se han disparado casi un 60%, al pasar de 11,16 euros el metro cuadrado al mes a 17,66. O, lo que es lo mismo, un piso de 80 metros ha pasado de costar 900 euros a algo más de 1.400, es decir, 500 euros más al mes, según datos de Fotocasa. Precisamente, en buena parte de los barrios analizados por Fotocasa las subidas se sitúan entre el 20% y el 50%, siendo El Poble Sec-Parc de Montjuïc en el distrito de Sants-Montjuïc, el que más ha sentido el ‘boom’ de precios.