Nuda Propiedad: Cómo aprovechar la vivienda para aumentar los ingresos y seguir viviendo en tu hogar
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad consiste en tener la propiedad de un bien pero sin tener el uso y disfrute del mismo.
Se llama nudo propietario a la persona titular de ese derecho. Es el «dueño» del bien, pero sus facultades sobre él están muy limitadas, ya que si no ostenta también el usufructo no podrá disfrutar del bien.
Si un comprador adquiere la nuda propiedad de la vivienda, en realidad está adquiriendo la propiedad. Sin embargo, si el usufructo pertenece a otra persona, tiene derecho a disfrutarlo e incluso arrendarlo, aunque no puede venderlo y, en general, no realiza ninguna acción que le produzca algún beneficio económico. En otras palabras, quien adquiere la nuda propiedad adquiere la propiedad de la casa. Pero solo si también adquiere el usufructo, lo que generalmente sucede cuando el usufructuario muere, puede ser dueño de la propiedad y vivir en ella, venderla, alquilarla y, en general, hacer todos los negocios con ella.
Pero, ¿quién querría vender la casa sin vender su propiedad? Uno de los casos paradigmáticos es el de los pensionistas. La venta de la nuda propiedad proporciona un buen complemento a la jubilación, y dado que el usufructo permanece en manos del vendedor, puede continuar viviendo en su casa hasta que muera. En este caso, por supuesto, dado que solo está vendiendo una de las dos propiedades de la casa, debe esperar un descuento en el precio de mercado y, por supuesto, no puede pasarlo a su posteridad. Pero al menos aún puede disfrutar de su hogar mientras agrega una cantidad decente de dinero a sus ahorros para la jubilación.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo vitalicio
La nuda propiedad y el usufructo vitalicio otorgan una serie de derechos distintos:
El nuevo propietario es dueño de la propiedad de la vivienda pero no de su uso y disfrute. Eso significa que puedes vender esta figura a otras personas, pero ninguna de ellas podrá disfrutar de la casa. Sólo cuando termina el usufructo el nudo propietario puede disfrutar plenamente de su vivienda, generalmente después de la muerte del usufructuario.
El usufructuario tiene el uso y disfrute de la vivienda pero no su propiedad. Eso significa que puedes vivir en él, pero no venderlo. También puedes alquilarlo a otra persona a cambio de una rentabilidad económica e incluso puedes vender el usufructo.
Pago de los tributos e impuestos que le correspondan
El nudo propietario deberá abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que se impongan durante el usufructo.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana) será de cuenta del usufructuario. Si sobre un inmueble existe un usufructo, el hecho imponible del IBI solo se realiza por el derecho de usufructo, no se grava el derecho de propiedad. Por tanto, el sujeto pasivo del IBI es el usufructuario.
Gastos de comunidad
Los gastos ordinarios de la comunidad, como son los gastos de luz, limpieza y mantenimiento de ascensores, corresponden al usufructuario y los extraordinarios, como impermeabilización de tejados, sustitución de ascensor, reparación de fachada, al nudo propietario.
Ahora bien, frente a la Comunidad de Propietarios quién responde es el nudo propietario, por tanto, si el usufructuario no paga la cuota de la comunidad, está dirigirá su reclamación frente al nudo propietario, independientemente de que luego el nudo propietario se lo pueda repercutir al usufructuario.
Complemento a la jubilación
La nuda propiedad es una opción que tiene cada vez más adeptos, especialmente entre aquellas personas que tienen entre 65 y 70 años y buscan un complemento a su jubilación. Es una de las mejores formas de conseguir liquidez sobre un activo tan ilíquido como es la vivienda, y sin renunciar a su uso y disfrute hasta el fallecimiento. Para muchas personas, la venta de la nuda propiedad solo confiere ventajas a su día a día. Eso sí, hay que tener en cuenta que al vender la nuda propiedad también se vende su posibilidad de venta futura. Los herederos no podrán disponer de ella cuando el propietario fallezca, ya que en ese momento el pleno dominio pasa a ser propiedad de quien tenga la nuda propiedad en ese momento.