La mayor inmobiliaria de la UE nacerá tras el rechazo alemán a congelar los alquileres

Alemania está a punto de alumbrar un gigante inmobiliario. La mayor empresa del sector, Vonovia, uno de los nombres propios del DAX 30, ha lanzado una oferta de compra por la segunda, Deutsche Wohnen. El resultado, pendiente de la luz verde del supervisor, será el mayor casero de toda Europa. El accionariado parece a favor de la operación, que, sin embargo, afronta viento en contra por las tensiones que está provocando el fuerte repunte de los alquileres en el país. La sentencia del Tribunal Constitucional que echó por tierra la congelación de los alquileres en Berlín solo añade incertidumbre. La fusión es solo una forma de poder afrontar los retos más inminentes desde una posición de fuerza.

Son cifras de vértigo. El nuevo gigante inmobiliario europeo, que mantendrá el nombre de Vonovia, tendrá activos por valor de 89.000 millones de euros y una capitalización bursátil de unos 45.000 millones. La empresa gestionará cerca de 550.000 pisos en alquiler, de los que casi 150.000 estarán en Berlín, donde el arrendamiento medio se ha duplicado en la última década y tiene uno de los mayores potenciales de crecimiento a largo plazo de las capitales europeas. Además de tener una presencia significativa en otras grandes ciudades alemanas, donde el mercado está más tensionado, como Múnich, Hamburgo y Stuttgart, tendría parqué de viviendas en Austria y Suecia. Según sus propios datos, la empresa resultante ingresaría trimestralmente unos 3.100 millones en concepto de alquileres.

La operación anunciada esta semana es una obra de ingeniería financiera y política. Por un lado está la oferta de Vonovia, el tercer intento de hacerse con Deutsche Wohnen y el primero con visos de éxito por contar esta vez con el respaldo de la dirección de la inmobiliaria rival. La mayor está dispuesta a pagar 53,03 euros en efectivo por cada acción de la menor, con lo que la valora en unos 18.000 millones de euros (esto supone una prima del 18% con respecto al último cierre antes del anuncio). Si para agosto puede hacerse con más del 50% de las acciones, Vonovia ejecutará la operación. Las dos empresas aseguran que sus caminos han ido convergiendo en los últimos años y que de la fusión esperan unas sinergias de 105.000 millones de euros al año para finales de 2024.

Vonovia da así un nuevo paso en su estrategia para dominar el sector inmobiliario alemán. Desde 2013 la empresa ha absorbido siete rivales (entre ellos nombres como Südewo, Dewag, Vitus, Victoria Park y Hembla) y ha saltado de unos 180.000 pisos a un parque con más de 400.000 unidades en la actualidad. En estos ocho años ha pasado de debutar en la bolsa de Fráncfort (a 17,10 euros la participación) a acceder al exclusivo selectivo DAX 30 tan solo dos años después y situarse actualmente, pese a las dudas que conlleva la pandemia para el sector, en el entorno de los 50 euros por acción.

20.000 viviendas para Berlín

El componente político del acuerdo puede resultar más sorprendente. El plan incluye además la oferta de venta de unas 20.000 viviendas al gobierno de la ciudad-estado de Berlín, que ya ha mostrado su interés en ampliar su parque de vivienda social (pese a las tensiones entre los socios de gobierno). También el compromiso de limitar las subidas de los actuales contratos de alquiler al 1% durante los tres próximos años y al incremento de la inflación en los dos siguientes. Por último, el compromiso de construir al menos 13.000 apartamentos en la capital en los próximos años, para tratar de reducir las tensiones en el mercado del lado de la oferta.

Vonovia habla de una «convincente justificación estratégica» para llevar a cabo este movimiento. El consejero delegado de Deutsche Wohnen, Michael Zahn, aseguró en una entrevista con ‘Der Spiegel’ que «el entorno de mercado» de ambas compañías «ha ido asemejándose en los últimos años» y que la combinación será útil para poder afrontar mejor los «retos económicos y sociales», del envejecimiento de la población al previsible endurecimiento de la regulación medioambiental y de la eficiencia energética para afrontar la lucha contra el cambio climático. Alemania se ha comprometido a alcanzar la neutralidad climática para 2045. Ambas empresas subrayan además que el sector inmobiliario se beneficia especialmente de las economías de escala. Esto, argumentan, beneficiará a sus inquilinos, pero también a sus accionistas. «Es una oferta muy atractiva y justa. Por eso estoy muy seguro de que muchos accionistas la aceptarán», afirmó Zahn.

Se alineaban además las condiciones políticas para dar el paso. De un lado, el Tribunal Constitucional declaró ilegal en abril la ley berlinesa que congelaba los alquileres cinco años, eliminando un importante factor de inseguridad jurídica para el sector. De otro, se acercaba el 26 de septiembre, fecha en la que se celebran elecciones a nivel federal –a las que no concurre la canciller Angela Merkel– y en la ciudad-estado de Berlín, donde el tripartito progresista de socialdemócratas, verdes y La Izquierda aspira a la reelección (pese al fracaso de su ley estrella para contener los arriendos).

Riesgos políticos y sociales

No obstante, el contexto sociopolítico seguirá siendo complejo para el gigante resultante. Su exposición a Berlín tiene un enorme potencial económico, pero no está exenta de riesgos políticos. La decisión del Tribunal Constitucional no significa que el tripartito de izquierdas, si se mantiene en el gobierno, no vaya a intentar poner en marcha nuevas medidas para tratar de afrontar la cuestión de los arriendos. Este sigue siendo, sin duda, el primer problema social en la capital. Años de crecimiento económico y demográfico combinados con unos tipos de interés en mínimos, un mercado laboral polarizado y problemas para aumentar la oferta de vivienda han recalentado el mercado del alquiler de una manera insostenible. Las formaciones progresistas, especialmente con unas reñidas elecciones de por medio, son las más inclinadas a actuar en este sentido. «La oferta de Vonovia no debe entenderse como una señal amistosa, sino como de miedo a más regulaciones», opinaba recientemente el responsable de política local del diario berlinés ‘Tagesspiegel’, Julius Betschka.

La calle tampoco va a darle tregua a la nueva Vonovia. El mismo día en que se anunció la fusión tuvo lugar una manifestación en Berlín contra las inmobiliarias y el repunte de los alquileres. Más preocupante aún para la empresa es la iniciativa legislativa popular que está reuniendo firmas en la capital alemana para expropiar a todos los propietarios con más de 3.000 pisos en alquiler en Berlín. «Nada ha cambiado», advirtió la portavoz de la iniciativa Jenny Stupka. Por su parte, el consejero delegado de Vonovia, Rolf Buch, rechazó tajantemente esta opción en ‘Der Spiegel’. «El debate en torno a la expropiación no ayuda a la ciudad, porque así no se va a construir ninguna nueva vivienda. Esta ocurrencia debe acabar por el bien de todos. Abogo aquí por un nuevo comienzo del tema vivienda en Berlín para encontrar las respuestas adecuadas», aseguró Buch, que ha reconocido que las subidas de los alquileres en Berlín son «un problema».